深度调查:金茂的财务与管理

发表时间:2019-08-13

  8月28日,是金茂大厦开业三周年纪念日,马报开奖结果2018金茂大厦的经营者———中国金茂(集团)股份有限公司(以下简称“金茂”)为此隆重庆祝,其中金茂管理层还就金茂大厦的经营状况向新闻界吹风,高调宣称十分看好金茂大厦目前的经营态势,金茂董事长王宝臣更是非常肯定地表示,“我们将用10年时间还清金茂大厦全部贷款本息,用15年时间回收金茂大厦的全部投资。”

  毕竟4月27日他刚从任职三年的总裁的位置上下来,对经营的实际状况,他是最有发言权的。

  王表示,金茂大厦开业三年来树立起了“金茂品牌”,目前“大厦经营步入良性循环,以写字楼、金茂君悦大酒店和第88层观光厅为主的三大主业增势喜人,其营业收入由1999年的2.24亿元提高到2001年的6.8亿元,增长3倍多”。

  但是,作为董事长的这番信心似乎并没有在金茂内部,尤其是管理层得到有力的支持。

  金茂的一位高层管理人员接受记者采访时质疑说,以4月26日金茂发行企业债券公告中提供的金茂最近三年主要财务数据与指标看,2001年,金茂的资产总额达55.6亿元,其中,24.18亿元是银行借款,其资产负债率50.86%,而其该年度的主营业务收入是10亿元,但利润总额只有5900万元。

  这位高管人员进一步指出,“发行10亿元的企业债券是为了还银行贷款,并不是投入新项目建设,或者是经营上的追加投入,没有新的利润增长点,依据公开的这个财务状况,这样的盈利水平,十五年收回投资的依据是什么?”

  被上海地产界视作浦东“四大名楼”之首的金茂大厦一直对外宣称,主营业务收入分三大板块:一是从3层到50层的写字楼,二是从53层到87层的金茂君悦大酒店,三是第88层观光厅。

  据金茂方面提供的资料显示,金茂的写字楼有12万平方米,号称智能化的甲级写字楼。金茂方面对外宣称,其写字楼“每平方米每天的租赁价格保持在0.9~1.5美元,为目前上海商务楼宇最高价格”。

  但金茂方面不久前透过新华社向外公布说,2001年,金茂大厦写字楼的租赁收入是1.01亿元,出租率达75%。记者据此推算得出2001年金茂大厦写字楼的实际出租的平均价在0.37美元/日/平方米左右,远远低于金茂对外宣称的租赁价格,甚至远低于同期的上海甲级写字楼的市场平均价。

  据上海地产界的一位资深人士介绍,2001年上海的甲级写字楼出租的平均价在0.7~0.8美元/日/平方米。而据记者调查,国内一家著名的IT企业去年租下金茂大厦写字楼六个层面拿到的价格是0.36美元/日/平方米。

  而在出租率上,金茂写字楼目前和“四大名楼”的另外三家也仍然有差距,汇丰大厦、招商局(相关行情)大厦和中银大厦的经营者在接受记者采访时表示,开业早于金茂大厦的招商局大厦和汇丰大厦2001年的出租率都是号称100%,中银大厦现在业已超过90%,金茂公开的说法是金茂大厦写字楼的出租率现在已经达到85%。

  但上海业内人士的一个普遍的说法是,近年上海的甲级写字楼的入驻率一直保持在90%以上。

  “以金茂大厦写字楼的物业品质而言,这样的出租率和租赁收入,惟一可以质疑的是经营者的经营水平。”浦东陆家嘴(相关行情)金融贸易区一家著名大厦的物业经理这样分析。

  酒店是金茂另外一大主营业务,金茂全资所有,委托君悦国际集团(中国)公司经营管理的金茂君悦大酒店,是君悦国际集团在中国的旗舰酒店,也是目前最能为金茂聚集人气的一个品牌产品。

  酒店位于金茂大厦的53~87层,共有555套豪华客房,金茂方面介绍说,酒店每个标准间的收费标准是每天200美元外加15%服务费,客房入住率常年保持在80%以上,旅游旺季超过90%,营业收入三年累计近11亿元,其中2001年的营业收入是4.89亿元。

  但比较2001年度金茂财务报告中“主营业务收入”10亿元的总量来看,酒店的营收居功甚伟,但是,对照2001年度金茂5900万元的利润而言,这个“综合效益位居上海同行榜首”的“亚洲最佳商务酒店”赚来的真金白银又流到哪里去了呢?

  金茂第88层的观光厅据说是“国内最高和最大的观光厅”,金茂方面介绍说,3年接待游客330万人次,2001年的营业收入是4700万元,参观门票从开放之初至今维持单价每人次50元人民币。以与金茂的观光厅相近咫尺的东方明珠(相关行情)开放7年,累计接待游客总数1400万人次,最高年流量达270万人次看,金茂在观光这一块的收入增长空间似乎还很大。

  但是,金茂观光公司的人却表示说,仅就参观人数而言,“要有很大增长已经非常有限。”

  值得一提的一个细节是,根据金茂通过新华社公开的数字表明,2001年年度,金茂写字楼的营业收入是1.01亿元,酒店营业收入是4.89亿元,观光厅的营业收入是4700万元,也就是说2001年金茂三大主营收入是6.37亿元。

  而董事长王宝臣在“8.28”三周年恳谈会上透露2001年金茂三大主营收入是6.8亿元,两者之间有4000多万元的差额。

  更加令人费解的是金茂的“主营收入”问题,根据金茂4月26日的发债公告中所提供的经审计的财务报告中显示金茂2001年年度的主营业务收入是10亿元,也就是说金茂在写字楼、酒店和观光厅三大主营之外仍然有超过3亿元的“主营收入”。

  但是,金茂一位高层管理人员接受记者采访时表示,“不知道这3个亿从哪里来的。”

  在金茂三周年庆的各项业绩展示报告中并没有提及的另外一块业务是金茂大厦的裙房。

  金茂裙房有六层,设有展览厅、商务中心、宴会厅、多功能厅、商场和娱乐中心等,而地下三层还设有国际美食中心、小吃街等,还有拥有800个停车位,号称沪上最贵的停车场。

  金茂现在的经营者、管理者甚少提及的原因,显然不是因为裙房地位附属而被遗忘。因为,就在不久前的7月30日,总面积16000平方米裙房中有12485平方米的空间成了“禁区”。

  据金茂物业管理公司的管理人员告诉记者,成为“禁区”的原因是这个曾经被叫作“精文艺术中心”的地方由于经营者从2001年8月1日入驻到今年7月30日的一年间,欠下金茂房屋租金和物业管理费超过2000万元,在索要无望的情况下,被金茂方面以停电,关闭中央空调处理。

  而这个“精文艺术中心”是由上海精文投资有限公司和金茂共同出资筹建的。其中金茂出资50万元,占股10%,精文投资出资450万元,占股90%,是控股方。

  所都对事态的进展缄口不提。而金茂内部一位管理人员这样告诉记者,“这样的亏本生意我们又不是头一遭。”

  在金茂内部另一位“从盖楼起就开始供职”的中层管理人员眼里,金茂这三年的经营状况最大疑问是金茂4月26日刊发在上海证券报上的《2002年中国金茂(集团)股份有限公司企业债券发行公告》。他举例说,财务报告上指出金茂在2001年的投资合计是2400万元,还有其他一些项目,而投资收益是160万元,其中还包括“未确认的投资损失140万元”。

  这位管理人员说,“三年投了11家公司,具体赚了多少钱,赔了多少,是不是该给我们一个说法。”

  “这个财务报告是跟我们同时从国家外经贸部脱钩的北京利安达信隆会计师事务所给我们做的,总不会有错吧。”

  金茂高层在众多场合否认自己“经营不善”并将此问题视作谣言的一个理由是,“还有很多银行愿意为自己借钱做担保。”

  对此,普华永道一位高级经理的疑问是,“以金茂这样的优质资产做抵押,谁不愿意担保呢?”

  事实上,金茂借债还贷引发业界的最大的疑问正是来自金茂经营者如何看待自己的经营管理能力的问题,换言之,“金茂经营者表现出的偿还能力值得推敲。”

  “一句话,每年赚来的钱要超过贷款利息,证明你步入收获期,但现在看来还有很长的路要走。”国内地产界的一位资深人士对金茂“十五年收回投资”的说法也表示忧虑。

  而另外一些上海地产界的同行认为,“金茂或许还有机会,”持这种观点的一个重要依据是,金茂曾经有机会减债,2000年年底到去年上半年,楼市很好的时候,出售写字楼部分物业,完全可以抵消部分债务。以金茂写字楼一个层面2700~3000平方米及当时的市价计算,一个层面可以卖到900万美金,7000多万人民币。他们比较一致的看法是金茂在经营管理上“该做足的没有做足,该避免的却没有避免”。

  但是,原金茂一位高层管理人员对金茂的经营现状持另外一种看法,“中化是金茂的控股方,但是中化对董事会几乎没有影响力。”因此他认为,导致各家股东强烈反对“卖掉部分物业”的真正原因是———“卖掉了不知道谁获益,不卖至少还有楼在。”这位高管人员还认为,能不能在十五年内收回投资,现在的经营者说了不算,他的一个理由是,“公司是股东的公司”,但直到现在,在很多经营管理问题上“股东无法行使否决权”。